«Я маю п’ять квартир. Уже давно зареєструвався як підприємець в одній галузі, а нерухомість записав на дядька й сестру. За здачу квартир в оренду жодних податків не плачу і не збираюсь, – каже франківець Степан (прізвища, звісно, просив не називати). – Хати не на мені, гроші отримую готівкою, ніхто цього не бачить. Насправді, все дуже просто».
Івано-Франківськ – один із лідерів з житлової забудови в Україні. За даними обласного управління статистики, лише за перші три місяці цього року на Прикарпатті прийняли в експлуатацію 235 тисяч квадратних метрів житла (2601 квартиру) – у 2,8 рази більше, ніж за січень-березень 2018. Більше половини новобудов припадає на Франківськ –53,6 %, пише Репортер.
Ринок майже чорний
Кожного разу, коли бачиш у місті новий житловий комплекс, виникає запитання – невже й цю громадину заселять? Хто купує всю цю нерухомість? Варіантів є декілька. Заробітчани, які гарують за кордоном (для себе і дітей), ріелтори (для здачі в оренду), переселенці. Втім, є й місцеві, що здатні придбати квартиру для себе. Яка саме частка кожної з категорій покупців, навряд чи хтось рахував. Експерти ринку припускають, що десь 60 % новобудов купують заробітчани. А потім так само здають їх в оренду, як і ріелтори. Місто студентське, багато іноземців – клієнтури не бракує.
Актуально: Злодії у відпустки не ходять. На які квартири у Франківську найчастіше зазіхають домушники
При цьому податки з оренди нерухомості у Франківську сплачують лише винятково чемні. На все місто – до 60 людей, кажуть у податковій. Тобто цей ринок якщо не зовсім чорний, то сірий до темряви.
«Навіщо мені офіційно реєструвати п’ять квартир, якщо гроші, крім мене й клієнтів, ніхто не бачить? Якщо сам не засвітишся, то ніхто тобі нічого не зробить, – сміється Степан. – За свій легальний бізнес я плачу в рік близько 20 тис грн, більше не хочу. Маю дружину, двох дітей. Треба якось виживати. Що для мене зробила держава, чим я їй зобов’язаний? Та нічим, ціни захмарні, здирають останні гроші. За мінімальну зарплату жити повноцінно неможливо. Якщо хочеш не виживати, а жити, то треба щось придумувати і брати трохи в кишеню».
Степан впевнений, що податковій він не потрібен, тож з його бізнесом усе буде добре. Каже, має багато знайомих, які також працюють нелегально, податків не платять. Вважає, що головне – навчитися усім тонкощам і тоді ні в кого не буде претензій.
Угода захищає всіх
Власниця франківського агентства нерухомості «Надія Люкс» Надія Левконович розповіла «Репортеру», як при оренді житла не натрапити на шахраїв.
«Ми вчимо людей, що будь-яка оренда потребує договору чи контракту, – каже Левконович. – У жодну квартиру не можна поселятися без документів. Тому що папір захищає всіх – і орендаря, і орендодавця».
В угоді мають бути чітко зафіксовані дані: термін оренди, розмір орендної плати, сума авансу (зазвичай вартість місячної оренди), паспортні дані орендаря, як передають ключі тощо.
За словами Надії Левконович, у 2019 році середня вартість оренди житла у Івано-Франківську – 4000 грн за однокімнатну квартиру в новобудові. Вторинний ринок дешевший – від 2500. І, звісно, усе залежить від місця розташування житла (центр, околиця), інфраструктури району, виду опалення квартири. Має значення навіть національність орендаря – іноземним студентам «чорні» ріелтори зазвичай виставляють вищі ціни.
Читайте: У Франківську 19 атовців та багатодітна сім’я отримали квартири (ВІДЕО)
Якщо жодних паперів ніхто не підписував, то бувають різні неприємні випадки. При чому з обох боків. Наприклад, люди живуть місяць, комуналку не платять, а потім просто зникають разом з речами і ключами. Є й протилежні варіанти.
«Недобросовісні власники квартир іноді спеціально роблять так, щоб людина пожила 2-3 місяці і з’їхала, – розповідає Надія Левконович. – Вони мають так званих «своїх» або чорних ріелторів, які отримують від того власну вигоду. Беруть 100 % комісійних, діляться з власником і створюють такі умови, щоб людина після заїзду якнайшвидше втекла. Господарі приходять в хату без попередження, просять сусідів при найменшому шумі викликати поліцію, писати скарги, створювати конфлікти. Людина тікає, втрачає комісійні, аванс за останній місяць і знову шукає житло. А власник з ріелтором знову беруть нових людей, і ситуація повторюється. Тому я ще раз наголошую на тому, щоб завжди був укладений договір між двома сторонами».
Крім того, у Франківську є кілька ріелторських агенцій, які представляються консультаційними центрами. Вони заробляють лише на інформації, часто неправдивій або застарілій. Самі шукають номери в інтернеті, на сайтах з оголошеннями, з клієнтів за це беруть від 500 до 1000 грн. При цьому працюють виключно собі в кишеню, часто міняють офіси, від правоохоронців претензій нема, хоч серед легальних агенцій про них усе знають.
«Ти тут більше не живеш»
Студента університету нафти і газу Ярослава Шаховця та його друзів господар орендованої квартири одного дня просто вигнав.
«Ми з друзями сиділи вдома, дивилися фільм, прийшов власник і поставив нас перед фактом – мовляв, мусимо негайно з’їхати, – розказує Ярослав. – Ми просто не розуміли, у чому справа. Сказав, що одружився і буде жити тут з жінкою».
Хлопці так швидко збиралися, що забули деякі особисті речі. Коли повернулись за ними, двері ніхто не відкрив і на телефонні дзвінки власник уже не відповідав. Нині хлопець шкодує, що не подумав наперед і не склав договір.
Щось подібне трапилось і зі студентом медуніверситету Михайлом Данилишиним. Хлопця просто виперли, мало того – не віддали аванс й особисті речі.
«Одного дня мені подзвонив господар квартири і сказав, що я тут більше не живу, – говорить Михайло. – Я нічого не зрозумів, налякався, почав швидко збирати речі, але ключі не віддав. Коли поговорив з батьками, то через деякий час прийшов назад. Але у дверях уже був інший замок. Мою постіль і кросівки так ніхто й не повернув».
Система не ідеальна
За словами Олександра Орищенка, начальника управління податків і зборів з фізичних осіб обласного управління ДФС, по Франківську лише 59 людей зареєстрували житло, що здається в оренду.
«По області за 2018 рік дохід про надання послуг оренди зареєстрували 347 людей, – каже Орищенко. – З цього нарахували 1,3 млн грн податку».
Нелегальних орендодавців податкова покарати не може, говорить Олександр. Їх шукають в інтернеті, на сайтах оренди і продажу нерухомості. Їм нагадують про те, що треба зареєструвати діяльність, їм телефонують, пишуть листи, з ними проводять роз’яснювальні бесіди. Але не більше.
«Система не ідеальна, – каже Олександр Орищенко. – Навіть якщо є скарги від сусідів, а нерухомість не задекларована, то ми безсилі. За законом ми не можемо просто прийти в хату».
Читайте: Оренда квартири в Івано-Франківську
Якщо проводиться нотаріальне засвідчення оренди (договір більше, ніж на три роки), тоді вже сам нотаріус зобов’язаний подати звіт у податкову. Штраф за несплату податку становить 25 % від річного доходу людини плюс 19,5 % загального єдиного податку – разом 44,5 %. Та якщо у людини є п’ять квартир і кожна здається в оренду, але всі записані на різні прізвища, то податкова не зможе мати претензій.
«У 2020 році приймуть нові зміни до законодавства, щоб вивести тіньовий ринок назовні. Все має фіксуватися в чеках або через банківську карту. Стосовно цього піднімається багато тем, але все робиться повільно. Наприклад, у Європі податок рахують від розходів, а не від прибутку, – говорить Олександр Орищенко. – Там неможливо мати офіційний дохід п’ять тисяч і їздити на дорогому автомобілі – виникають запитання. Сподіваюся, скоро так буде і в нас».
Автор: Богдан Мисюк
Comments are closed.