Купили землю в місті та хочете спорудити на ній будинок? Маєте на це повне право. Але, щоб потім не отримати проблем зі звичним для України словом «самобуд», краще заздалегідь потурбуватися про відповідні документи.
Індивідуальне будівництво в Україні регулюється Конституцією, Цивільним кодексом (ЦКУ), Земельним кодексом України (ЗКУ) та трьома законами: «Про основи містобудування», «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про будівельні норми».
Цікаво, що два кодекси трохи по?різному визначають право на забудову ділянки. Так, у статті 90 ЗКУ передбачено, що власники землі можуть будувати житло та виробничі будинки, а стаття 375 ЦКУ говорить ще й про закриті водойми та дозвіл на будівництво для інших осіб. Отже, у другому кодексі прав більше. Однак, обидва вони не враховують вимоги містобудівельного законодавства. Тож спробуємо зібрати все до купи та визначити оптимальну процедуру отримання документації на будівництво.
По-перше, необхідно мати спеціальний документ, який називається будівельний паспорт забудови земельної ділянки. Цей папір визначає комплекс вимог до будівництва індивідуального (садибного) житла, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (мансарда не рахується), площею до 300 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів тощо.
Для отримання будпаспорту треба звернутися з письмовою заявою до Державної архітектурно-будівельної інспекції того міста чи району, на території якого розташована земля. До заяви додаються:
а) нотаріально засвідчена копія права власності на земельну ділянку;
б) якщо ви володієте землею спільно з кимось, то має бути згода співвласників на забудову;
в) ескіз намірів забудови (розташування будівель на ділянці, фасади, максимальні відмітки висотності, відстані до сусідніх ділянок);
г) проект будівництва (за наявності).
Треба зазначити, що подання проекту не є обов’язковим – його розробка здійснюється виключно за бажанням замовника. Єдине, що майбутній будинок повинен відповідати державним будівельним нормам (ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» і ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень»).
На підставі отриманої заяви архітектура визначає відповідність намірів забудовника чинній містобудівній документації: генеральному плану населеного пункту, плану зонування та детальному плану території, схемі планування території району. Невідповідність намірів містобудівної документації може бути підставою для відмови у видачі будівельного паспорта. Але в будь-якому разі Державна архітектурно-будівельна інспекція у десятиденний строк з дня подання заяви та всіх необхідних документів має або видати паспорт, або відмовити – з відповідним обґрунтуванням.
У будівельному паспорті мають бути:
а) вимоги до забудови земельної ділянки;
б) схема забудови;
в) технічні умови;
г) проект будівництва (знову таки – за наявності).
Будівельний паспорт підписує керівник відповідного органу містобудування та архітектури, саме цей документ є підставою для будівництва.
Не кожен починає будувати відразу після отримання паспорта. Тож про початок робіт необхідно також повідомити архітектуру – зареєструвати декларацію. Ця операція робиться на безоплатній основі протягом п’яти робочих днів. Після цього вже можна будувати. А
от без реєстрації декларації виконувати будівельні роботи та підключати об’єкт до інженерних мереж і споруд – заборонено.
Після закінчення робіт будинок ще треба здати в експлуатацію, для цього – зареєструвати ще одну декларацію – про готовність об’єкту. Архітектура повинна зробити це також на безоплатній основі. Потім представники інспекції перевіряють будинок на відповідність усім нормам, підписують акт технічної комісії, реєструють будинок і видають забудовнику документи для подальшого оформлення права приватної власності.
Наприкінці, напевно, треба ще раз зауважити один важливий момент – усі вищевказані послуги Державна архітектурно-будівельна інспекція надає безоплатно.
Історія з будівництвом закінчується в бюро технічної інвентаризації (БТІ). Треба звернутись туди із заявою та зареєструвати право на своє нерухоме майно.
Василь Родчук,
юрист «Івано-Франківської правничої агенції»
