—?Руслане Дмитровичу, що являє собою фонд фінансування будівництва?
—?Фонд фінансування будівництва всі чомусь ототожнюють з юридичною особою. Фонд фінансування будівництва — це не є юридична особа. Це є кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використовуються на будівництві. Такі кошти розміщуються на окремому рахунку, по якому здійснюється фінансування конкретного об’єкта. Цим об’єктом може бути як один будинок, так і кілька будинків, які поглинаються загальним будівництвом.
—?Хто має право створювати ФФБ і яким чином це відбувається?
—?ФФБ відкриває юридична особа — фінансова установа, яка у своїй діяльності керується законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю, законом «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» та величезною кількістю нормативних актів, які видає нам і цивільне законодавство, а також Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг.
Взагалі мета законодавства — створити певні структури, які могли б контролювати діяльність будівельних компаній, а також виступати у ролі управителів фінансовими потоками уже безпосередньо інвесторів — фізичних осіб, юридичних осіб, які придбають у забудовника об’єкти будівництва, яке ми називаємо квартирами. Я хотів би звернути увагу, що це стосується виключно житла. Нежитлові приміщення забудовник вправі реалізовувати окремо. Тобто не через фонди фінансування будівництва, а напряму з потенційним покупцем.
Слід наголосити на тому, що фінансова установа, яка здійснює фінансування через відповідні фонди, обов’язково повинна розробляти правила такого фонду, яких повинні дотримуватися всі суб’єкти фінансово?кредитних механізмів будівництва, тобто як безпосередньо фінансова установа, так і забудовник, так і інвестори, тобто покупці житла. Виконання зобов’язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Крім того, укладаються й інші договори, які також у значній мірі гарантують потенційним інвесторам можливість отримання цієї квартири по завершенню будівництва у власність. Забудовник, який здійснює таке будівництво, як гарантію укладає ще договір уступки майнових прав на нерухомість, укладає договір доручення, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. Мається на увазі якраз те, що, якщо забудовник не виконує своїх зобов’язань по спорудженню об’єкта, то ми вправі в одноособовому порядку перебрати на себе такі функції забудовника.
—?Яким чином відбувається контроль діяльності забудовника?
—?Протягом періоду будівництва забудовник зобов’язаний забезпечувати цільове використання отриманих від управителя коштів. Фінансова установа здійснює контроль цільового використання цих коштів. Ми наділені правом перевіряти фінансовий стан забудовника, вимагати від нього надання фінансових послуг та аудиторських звітів. Лімітувати кошти, необхідні для будівництва у конкретний період. Забудовник звітує нам за використані кошти шляхом надання відповідних документів.
—?Які гарантії отримує покупець, заключивши таку угоду?
—?Укладаючи генеральний договір із забудовником на спорудження даного об’єкта, ми, окрім генерального договору, оформляємо ще цілий пакет документів. Саме будівництво підлягає страхуванню, тобто забудовник обов’язково повинен застрахувати об’єкт. Також укладається договір іпотеки. Крім того, забудовник оформляє довіреність на фінансову установу стосовно можливості представлення інтересів по забудові за умови, якщо виникнуть фінансові труднощі безпосередньо у забудовника. Тобто він фактично нам передає майнові права на продовження будівництва даного об’єкта.
Людина, вклавши кошти через фінансову установу, уникає певних ризиків, про які певний час дуже багато говорили, коли забудовник зібрав всі кошти і щез, а люди мали у зв’язку з цим проблеми. Ці кошти є цільові. Ми, як фінансова установа, не вправі ці кошти використовувати для власних потреб, ми не вправі ці кошти віддавати чи перекидати з фонду на фонд. Це кошти під конкретну реальну програму, спрямовані на фінансування конкретного об’єкта. Кошти, які ми отримуємо від фізичних осіб, ми акумулюємо в себе і віддаємо поступово, контролюючи процес будівництва. Якщо ми бачимо, що будівництво не здійснюється або здійснюється повільно, то вправі підняти питання щодо відсторонення такого забудовника від будівництва і припинити подальше фінансування.
Крім того, у фінансовій установі створюється резервний фонд, тобто 10?% від тих сум, які надходять нам від фізичних осіб, ми акумулюємо в себе. Для чого створюється такий резервний фонд? Може виникнути ситуація, коли людина з тих чи інших питань захоче розірвати угоду, коли у людей відсутня можливість подальшого фінансування даного об’єкта. В такому випадку кошти підлягають поверненню з резервного фонду.
—?Тобто людина одразу не дає всі кошти, а може їх поступово вносити?
—?Забудовник вправі визначити правила фінансової поведінки. Якщо забудовник визначає певні пільги для осіб, які стовідсотково вносять гроші за квартиру, то це відображається на ціні об’єкта, то, безумовно, ми праві приймати такі гроші. Якщо забудовнику не потрібні одразу всі кошти, тоді здійснюється фінансування поетапне. Або люди, які приходять, вони не мають всіх грошей, то, безумовно, саме фінансування здійснюється у відповідності до правил фонду фінансування, які затверджуються у відповідній комісії і договір безпосередньо з фізичними особами передбачає поетапність такої проплати. А це дає певні гарантії для покупця, що кошти не зникнуть, адже ми здійснюємо контроль роботи забудовника. Окрім цього, ми безпосередньо здійснюємо контроль за фінансовими потоками. Тобто ми вправі визначати етапність надання фінансів для спорудження того чи іншого об’єкта і така формула працює по кожному фонду, по кожному об’єкту, який на сьогоднішній день будується.
—?Які найчастіше виникають проблеми у покупців із забудовниками?
—?Це, безумовно, терміни введення в експлуатацію. За цими питаннями слідкує як забудовник, так і фінансова установа. Бувають іноді доволі обґрунтовані підстави, у зв’язку з чим прострочується термін введення в експлуатацію. Іноді термін введення в експлуатацію залежить від відповідних рішень органів місцевого самоврядування.
Comments are closed.